不動産を購入する流れは？販売形態や注意点も解説

不動産の購入を検討し始めたものの、専門用語や複雑な手続きに戸惑い「何から始めれば良いのかわからない」とお悩みではありませんか。
不動産取引は、販売形態の違いや資金計画、災害リスクなど考慮すべき点が多く、正しい手順を知らずに進めると後悔につながる恐れがあります。
本記事では、基礎となる不動産の販売形態から購入の流れ、さらに想定外のトラブルを防ぐための注意点について解説します。
失敗せずに不動産の購入を実現したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってください。

不動産の2つの販売形態

不動産を購入する際は、どのような販売形態があるのかをおさえることが大切です。
まずは、売主物件と仲介物件の特徴や違いについて、解説していきます。

売主物件と仲介物件の違い

物件資料の「取引態様」は売主か仲介かを示す表示で、費用や手続きの違いをつかむ入口になります。
広告にも表示ルールに沿って記載されるため、物件を比べる前に先に確認しておくことが大切です。
売主物件は不動産会社が所有し買主と直接契約するため、質問が伝わりやすく日程調整も進めやすいでしょう。
新築に限らず、中古を買い取ってリフォームした買取再販も、売主物件として扱われることがあります。
一方で、仲介物件は仲介会社が入り、内見手配から条件調整、書類対応まで支えてくれます。
重要事項説明では権利関係や管理状況、費用負担を確認し、疑問を解消してから進めると良いでしょう。

売主物件の長所と短所

売主が宅地建物取引業者であれば、契約不適合責任について、引渡しの日から2年未満とする特約は無効とされ、入居後の設備不具合にも備えられるでしょう。
一方で、直接やり取りできる分、周辺相場や管理状況などの比較情報は、ご自身でも集めておくことが大切です。
くわえて、選択肢が保有物件に限られたり、価格に改装費などが含まれやすかったりするため、相場確認は丁寧に進めていきましょう。

仲介物件の長所と選び方

仲介物件は市場全体から選べるため、エリアや通勤動線、予算感まで幅広く比べたい方に向いています。
仲介会社は、不動産会社間の専用情報網で他社の物件情報も扱えるため、候補を集めやすい点が強みです。
その仕組みで条件に合う選択肢を広げてくれるため、希望はできるだけ具体的に伝えると探しやすくなります。
一方で、仲介手数料がかかることや、売主が個人なら責任期間が短い場合もあるため、保証内容は契約前に確認しておきましょう。
初期費用や保証を重視するなら売主物件、比較の自由度を優先するなら仲介物件のように、重視点を決めて選ぶことが大切です。

不動産を購入する流れとポイント

前章では、不動産の販売形態に続いて、実際にどのような手順で取引が進むのか気になりますよね。
ここでは、物件探しから引渡しまでの、不動産購入の流れについて解説します。

条件設定から内見の手順

まずは資金の上限を決め、月々のローン返済も含めた予算枠を家庭内で整理しておきましょう。
次に、希望エリアや駅からの距離をまとめ、通勤時間や生活動線の優先順位を家族で共有すると判断の迷いがなくなるでしょう。
条件が固まったら情報サイトや仲介会社で探し、築年数や管理状況、周辺環境を見比べて候補を絞ります。
気になる物件は資料請求をして、間取りにくわえ固定費や修繕履歴も確認し、事前に情報を増やしておきましょう。
また、内見では日当たりや雰囲気を体感し、設備の年式や共用部の清掃状況まで見て、暮らしをイメージすることが大切です。
メモや写真で比較し、優先順位が固まったら購入申し込みへ進み、事前審査につなげる流れとなります。

ローン審査の手順と対策

購入申し込みと並行して住宅ローンの事前審査を受け、借り入れ可能額の目安を把握しておくと、その後の流れが整いやすくなります。
事前審査では本人確認書類や収入証明を準備し、勤続年数や他の借り入れ状況も正確に申告しておきましょう。
審査通過を目指すなら返済比率を無理のない範囲に収め、クレジットカードの残高や分割払いは早めに整理しておくことが大切です。
なお、金融機関で金利タイプや団体信用生命保険の内容が異なるため、事前に条件を確認して合う商品を選ぶと良いでしょう。
売買契約がまとまると本審査へ進み、物件評価や契約内容も踏まえて、金融機関が最終判断をおこないます。
本審査中は新たな借り入れを増やさず、必要書類の期限を守ることで手続きが進めやすくなります。

契約から引渡しの流れ

契約前には重要事項説明を受け、登記簿の権利関係や管理規約などを確認し、疑問はその場で解消しておきましょう。
売買契約では契約書に署名押印をおこない、手付金を支払ったうえで、引渡し日や解除条件も具体的に取り決めます。
また、住宅ローンの本審査結果を待ちながら、火災保険の加入や各種届出の準備を進め、引っ越し日程もあわせて調整しておきます。
引渡し前の最終確認では、設備をひとつずつ動かしてチェックし、写真も残しながら気になる点を早めに共有しておくと良いでしょう。
決済当日は残代金の支払いと同時に鍵を受け取り、司法書士が名義変更の登記手続きを進めていきます。

不動産を購入する際の注意点

ここまで、物件の選び方や購入の手順を解説しましたが、購入後に後悔しないための懸念事項や、注意点もおさえておきましょう。
最後に、資金計画や災害など、購入前に確認すべき注意点について解説します。

資金計画と費用対策

資金計画は物件価格だけでなく、諸費用や将来の修繕費まで含めた総額で見積もります。
登記費用やローン事務手数料、火災保険料、税金などは購入時にまとまって発生するため、一覧にして把握しておきましょう。
マンションの場合は、管理費と修繕積立金も毎月かかるため、ローン返済と合算して無理がないか確認することが大切です。
また、引っ越し代や家具家電の購入費も見落としやすいため、事前に書き出して予備費を別枠で確保しておくと備えやすくなります。
負担が気になる場合は、電気やガスの料金プランを見直し、固定費のバランスを整えて家計全体で調整しましょう。

災害への備えと対策

災害リスクは立地で変わるため、まずは自治体の防災マップで確認しておくことが大切です。
洪水や土砂災害の想定区域を見ながら、標高や河川との位置関係もあわせてチェックすると、判断しやすくなります。
駅までの道に低い道路がある場合は、大雨時の迂回ルートも含めて、生活動線として確認しておくと良いでしょう。
マンションの場合は避難経路や非常用設備にくわえ、停電時の電源や給水の備えも事前に聞いておきます。
さらに、地震対策は築年数だけで決めず、耐震性能や地盤の資料をもとに確認し、内見時に担当者と一緒に整理しましょう。

懸念事項を減らす物件調査

不安を減らすには、購入前に物件調査を丁寧におこない、見えにくい部分まで情報をそろえておくことが大切です。
中古住宅なら専門家の住宅診断を活用し、建物の状態を客観的に確認してもらうと安心につながります。
また、マンションは管理規約と長期修繕計画を確認したうえで、修繕積立金の集め方や共用部の維持方針も把握しておきましょう。
敷地の境界や権利関係は登記簿で確認し、必要に応じて司法書士や税理士に相談して整理しておくと、進めやすくなります。
手続きは工程が多いため進行表で提出物と期限を管理し、担当者とも情報共有しながら疑問を都度解消していくと、納得して進められるでしょう。

まとめ

不動産には売主物件と仲介物件の2つの形態があり、仲介手数料や選択肢の広さが異なるため、希望条件に合わせて選ぶことが大切です。
購入は無理のない予算と条件設定から始め、内見や住宅ローン審査を経て、売買契約から引渡しまでを計画的に進めます。
後悔を防ぐには維持費も含めた総額で資金計画を立て、災害リスクの確認や専門家を交えた事前調査を徹底すると良いでしょう。