不動産売却時の税金について！計算方法や節税のコツも解説

長年所有した不動産をいざ売却しようとした際に、どのような税金がいくらかかるのか分からず不安でお困りではありませんか。
専門用語が多く複雑な税金の仕組みを理解しないまま手続きを進めてしまうと、後から想定外の大きな出費が発生して後悔することも決して珍しくありません。
本記事では、不動産売却時に発生する基本の税金の種類から、難しそうに感じる譲渡所得税の計算方法、そして手元に残るお金を増やすための実践的な節税のコツについて解説します。
大切な資産を少しでも損することなく賢く売却したいとご検討中の方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却にかかる税金の種類と全体像

不動産を売却するにあたり、押さえておくべき税金には主に譲渡所得税などの4つの種類があります。
まずは、不動産売却に関わる税金の概要について解説していきます。

売却時の主要4税

不動産売却で押さえておきたいのは、利益にかかる譲渡所得税と住民税、売買契約書にかかる印紙税、登記にかかる登録免許税の4種類です。
譲渡所得税は売却代金そのものではなく、取得費や譲渡費用を差し引いた利益を基に計算し、売却翌年の確定申告で納めます。
また、住民税も売却益を基準に計算され、自分で納付する場合は一般的に翌年6月以降の支払いとなるでしょう。
一方、印紙税は契約書に収入印紙を貼って納め、登録免許税は抵当権抹消などの登記で発生する税金なのです。
税目ごとに支払う時期が異なるため、契約時だけでなく売却翌年まで見据え、納税用の資金を確保しておくと安心といえます。

各税金の課税根拠

譲渡所得税は、不動産売却で利益を得た個人が所得税法などに基づいて申告し、期限までに納める税金です。
住民税は地方税法を根拠とし、前年の所得を基に、原則としてその年の1月1日時点で住所のある自治体が税額を計算します。
また、印紙税は課税文書となる売買契約書の作成者に納税義務があり、通常は売主と買主がそれぞれ契約書分を負担するでしょう。
一方、登録免許税は登記を受ける際に納める税金で、所有権移転分は一般的に買主側が負担するケースが多いのです。
売主は、抵当権抹消や登記上の住所変更など、自分に必要となる登記と税負担などを事前に確認しておくことが大切といえます。

税額が変動する条件

譲渡所得税や住民税を見積もる際は、取得費、譲渡費用、所有期間の3点を整理すると、税額が変わる理由を理解しやすくなります。
取得費には購入代金や購入時の諸費用が含まれ、譲渡費用には仲介手数料など売却のために直接支払った費用が該当する対象です。
また、これらを売却価格から差し引いて利益を求めるため、同じ価格で売れても、費用の額によって課税額は大きく変わるでしょう。
さらに、税率は売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかによって異なる仕組みなのです。
契約書や領収書、取得日がわかる資料を早めに確認しておけば、売却後の手取り額も把握しやすくなるといえます。

利益にかかる譲渡所得税の計算方法と税率

前章では売却にかかる税金の全体像について述べましたが、もっとも気になるのは、利益にかかる税額ですよね。
ここでは、譲渡所得税の具体的な計算方法と、税率について解説します。

基本の計算式と税率

譲渡所得税などの税額は、売却で生じた課税譲渡所得金額に、所有期間に応じた税率を掛けて算出します。
課税譲渡所得金額は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引き、利用できる場合は特別控除も差し引いて求める仕組みです。
また、売却年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期、5年超なら長期の譲渡所得として扱われることになるでしょう。
所得税、復興特別所得税、住民税を合わせた税率は、短期が39.63%、長期が20.315%となります。
実際の保有期間が5年を超えていても基準日では短期扱いになる場合があるため、取得日と売却時期を正確に確認しておくことが大切なのです。

取得費に含める費用

取得費には土地や建物の購入代金だけでなく、購入時の仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、測量費などを含められる場合があります。
そのため、当時の売買契約書だけでなく、領収書や工事関係の資料もまとめて探しておくとより安心できるでしょう。
また、設備の追加や改良にあたる工事費は取得費に含められることがありますが、通常の修繕費とは区別して確認します。
建物は、購入額から年数の経過による減価償却費を差し引いて取得費を計算する仕組みなのです。
なお、購入額が分からない場合は売却額の5%を概算取得費として使えますが、実額を確認できる資料があれば活用するとよいでしょう。

数値を使った計算例

たとえば、売却額5000万円、減価償却後の取得費3000万円、譲渡費用200万円で、特別控除を使わないケースを考えます。
課税譲渡所得金額は、5000万円から3000万円と200万円を差し引くため、1800万円となる計算です。
そして、長期譲渡所得なら1800万円に20.315%を掛け、税額の合計は365万6700円となるでしょう。
一方、短期譲渡所得では税率39.63%となり、税額は713万3400円まで増えることになります。
この例では長期と短期で約347万円もの差が生じるため、取得費や譲渡費用に加え、所有期間も正確に確認しておくことが重要なのです。

不動産売却にかかる税金を抑える節税のコツ

ここまで税金の種類や計算方法を解説しましたが、手元に資金を残すための対策も、しっかりとおさえておきましょう。
最後に、不動産売却における3つの節税のコツについて、解説していきます。

保有期間と売却時期

節税を考えるなら、まず売却する年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかを確認し、引渡し時期を検討することが大切です。
取得から5年前後の不動産では、売却時期によって短期譲渡所得から税率の低い長期譲渡所得へ切り替わる場合があります。
さらに、マイホームは売却年の1月1日時点で所有期間が10年を超え、要件を満たすと軽減税率の特例を利用できるでしょう。
この特例では、課税譲渡所得の6000万円以下の部分は14.21%、超える部分は20.315%で計算します。
ただし、市場状況や住み替え予定も含めて、税務の専門家と相談しながら売却時期を決めると安心なのです。

活用できる節税特例

マイホームの売却では、一定の条件を満たせば、所有期間に関わらず譲渡所得から最大3000万円を差し引ける特別控除があります。
以前住んでいた住宅でも、住まなくなってから3年が経過する年の12月31日までに売却するなど、要件を満たせば対象です。
また、所有期間や居住期間などの条件を満たすと、買換え時の課税を将来へ繰り延べる特例を利用できる場合もあるでしょう。
一方、相続した一定の空き家でも、建築時期や耐震性、売却期限などの要件を満たせば最大3000万円を控除できる制度があります。
特例ごとに適用条件や併用可否が異なるため、売却前に対象となる制度を確認することが重要なのです。

専門家への相談準備

売却を考え始めたら、購入時の売買契約書や領収書、取得日がわかる資料をそろえておくと、その後の税額確認が進めやすくなります。
そのうえで、所有期間や特例の期限、引渡し希望時期を整理し、早めに不動産会社へ売却計画を相談するとよいでしょう。
また、空き家の解体や住み替えが必要な場合も、全体の段取りを共有しておけば、手続きや資金計画を立てやすくなります。
正確な税額計算や特例の適用可否については、税理士や税務署に確認することが大切です。
なお、特例で納税額が0円になる場合も確定申告が必要なケースがあるため、売却翌年に書類をそろえ、期限内に手続きを済ませましょう。

まとめ

不動産を売却する際には利益にかかる譲渡所得税や住民税など主に4種類の税金がかかり、それぞれ課税の根拠や納付する時期が異なります。
譲渡所得税は売却額から取得費や譲渡費用を引いて計算し、売却年の1月1日時点における所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わります。
売却時の税金を抑えるためには所有期間を確認して最大3000万円の特別控除などを活用し、早めに必要書類を集めて専門家へ相談すると良いでしょう。